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Lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme (LCBFT) dans le secteur immobilier

A côté des secteurs bancaires et assurantiels, le secteur immobilier doit se sentir également très concerné en matière de lutte contre le blanchiment et de financement du terrorisme (LCBFT). Pour le GAFI, le secteur immobilier figure parmi les branches les plus exposées aux tentatives des criminels d’intégrer des capitaux à blanchir dans le circuit économique légal. TRACFIN estime de son côté que le secteur figure parmi les « mauvais élève » au regard du nombre de déclarations de sanction[1].

Créée en 2009, la Commission Nationale des Sanctions[2] est l’autorité indépendante chargée de sanctionner les manquements aux obligations issues du dispositif de LCB/FT commis par les professionnels soumis à ce dispositif[3].

Venant de rendre public son rapport annuel pour l’année 2018, on apprend que sur les 128 sanctions prononcées par la Commission nationale des sanctions en 2018, 89[4] concernent des agences immobilières.

Parmi les manquements généralement constatés qui conduisent à la sanction, on constate malheureusement les mêmes reproches qu’au cours des années antérieures :

• absence de formation et d’information des collaborateurs sur la LCBFT,
• absence de mise en place des systèmes d’évaluation et de gestion des risques,
• manquements portant sur l’obligation d’identification et de vérification de l’identité du client et des bénéficiaires effectifs.

Le non-respect des obligation précitées à entrainer le prononcé de plusieurs types de sanctions, parfois cumulatives, incluant 33 d’interdictions temporaire d’exercice de l’activité avec sursis, 4 avertissements, 2 blâmes et 33 sanctions pécuniaires[5].

En dépit de la multiplication des sanctions et de la publicité qui leur est donnée, le président de la CNS estime que la connaissance par les professionnels de l’immobilier de leurs obligations demeure insuffisante ou n’est pas encore assez précise.

Si jusqu’à présent la publication anonymisée des décisions de sanction est quasi systématique dans un but d’information des professionnels du secteur, le principe sera désormais inversé, à l’instar de ce que font l’ACPR ou l’AMF, la publication sera nominative sauf exception décidée par la CNS sollicité par le défendeur (ordonnance du 1er décembre 2016 et le décret d’application du 18 avril 2018)

Il est donc urgent pour tous les acteurs du secteur immobilier d’entamer une démarche de mise en conformité consistant notamment :

– à se doter d’un système de gestion et d’évaluation des risques en veillant à l’adapter aux caractéristiques de leur activité et de leur clientèle, et le partager à l’ensemble de leurs collaborateurs et/ou apporteurs d’affaires éventuels ;

– à mettre en place des procédures d’identification des clients, tant personnes physiques que les personnes morales, françaises ou étrangères, personnes politiquement exposées (PPE) ou non,

– à recueillir un maximum d’informations sur le client lui-même et sur l’opération immobilière envisagée,

– à sensibiliser et former l’ensemble des collaborateurs sur cette thématique.

Le fait que les clients soient présentés par des tiers (notaire ou avocat) n’exonère pas l’agent immobilier, en sa qualité de professionnel assujeti, de ses obligations. De même, l’intervention d’un notaire pour la rédaction des actes juridiques et/ou le financement par un établissement bancaire n’est pas plus de nature à exonérer le professionnel de ses obligations en matière de LCBFT.

Bref, la démarche est donc propre à chaque cabinet qui peut, si nécessaire, se faire accompagner pour trouver des solutions pragmatiques de mise en œuvre de cette législation au regard de sa propre organisation, de sa typologie de clientèle, ….

Me Alain CURTET

Avocat au Barreau de PARIS

[1] – Sur un peu plus de 76.000 déclarations de soupçons (DS) reçues par Tracfin, seules 274 (soit environ 0,4% du total des DS) émanaient de professionnels de l’immobilier, un chiffre toutefois en progression de 54 % par rapport au nombre de DS de l’année précédente

[2] – régie par les dispositions L. 561-38 et suivantes et R. 561-43 et suivants du Code Monétaire et Financier

[3] – Parmi lesquels on trouve notamment les agents immobiliers, les sociétés de domiciliation, les professionnels du secteur des jeux et paris traditionnels (FDJ, PMU, casinos, ….) ou en ligne, les antiquaires, les agents sportifs ou encore les personnes se livrant au commerce de certains biens (pierres précieuses, métaux précieux, bijoux ….).

[4] – soit 70 % de l’ensemble des décisions de sanction

[5] – Si les sanctions pécuniaires peuvent aller jusqu’ à 5 Millions d’euros, en 2018, 9 sanctions pécuniaires sur 48 ont atteint un montant supérieur ou égal à 5 000 euros, dont 3 sanctions de 10 000 euros ou plus

RGPD & premières sanctions de la CNIL

En qualité d’autorité administrative indépendante, la CNIL a un pouvoir de sanction, notamment financier, qu’elle a déjà utilisé à quelques reprises :

Si au début de l’année 2019, une sanction d’un montant de 50 millions d’euro a été prononcée à l’encontre de GOOGLE suite à un contrôle en ligne effectuée en septembre 2018, les deux dernières décisions démontrent à l’évidence que les contrôles et les sanctions éventuelles vont concerner des entreprises évoluant dans des secteurs d’activité très différents et de taille beaucoup plus modeste.

SERGIC, spécialisée dans différentes activités immobilières, emploie 486 personnes et a réalisé en 2017 un chiffre d’affaires de 43 millions d’euros. Dans le cadre de son activité de gestion immobilière, elle offrait la possibilité aux postulants à la location d’un logement de déposer les pièces justificatives nécessaires à leur candidature en ligne. Suite à la plainte d’un utilisateur du site concerné, la CNIL a effectué un contrôle à la suite duquel une sanction financière de 400.000 € a été prononcée pour :

• Manquement à l’obligation de préserver la sécurité des données personnelles des utilisateurs de son site ;
• Conservation des données sans limitation de durée, contrairement aux obligations imposées par le RGPD qui exige une durée proportionnelle à la finalité des traitements.

En outre, elle a également ordonné la publication nominative de la sanction sur le site de la CNIL.

La société UNIONTRAD COMPANY est, quant à elle, une très petite entreprise (TPE) composée de 9 salariés et spécialisée dans la traduction, qui a présenté un résultat net négatif sur l’année 2017 pour un chiffre d’affaires de 900 K€. Saisie à plusieurs reprises par les salariés depuis 2013, la CNIL avait effectué une mission de contrôle en février 2018 qui a donné lieu à une mise en demeure de :

• déplacer la caméra pour ne plus filmer les salariés de manière constante ;
• procéder à l’information des salariés sur la présence des caméras ;
• mettre en œuvre des mesures de sécurité pour l’accès aux postes informatiques et pour la traçabilité des accès à la messagerie professionnelle.

Un second contrôle réalisé en octobre 2018 a permis de vérifier sur place que les mesures correctrices étaient insuffisantes. C’est pourquoi une amende administrative de 20.000 € (en dépit de la taille de la structure et de son résultat négatif) a été prononcée. En rendant publique sa décision, la CNIL rappelle la particulière sensibilité de la vidéosurveillance des salariés sur leur lieu de travail ainsi que le respect des principes élémentaires de sécurité informatique.

La Directive Distribution Assurance (DDA) : Parlez-vous l’IPID ?

Depuis le 1er octobre 2018, la directive sur la distribution en assurance est entrée en vigueur, transposée en droit français par l’Ordonnance n°2018-361 du 16 mai 2018 et le décret n°2018-431 du 1er juin 2018 relatifs à la distribution de l’assurance.

Parmi les nouveautés issues de la DDA, l’obligation de fournir un document d’information normalisé. Très formatés, tant sur le fond que sur la forme, les IPID[1] ont pour ambition de permettre et faciliter la comparaison des produits d’assurance avant même l’entrée en relation contractuelle.

Par sa présentation imposée et l’utilisation d’icônes et d’un langage simplifié, ce document d’information a vocation à simplifier la présentation et la compréhension des principales caractéristiques d’un contrat d’assurance. C’est d’ailleurs pour cela que, aux termes de l’article L. 521-4 du Code des Assurances, tout distributeur d’assurances a pour obligation, préalablement à la conclusion du contrat, de remettre au souscripteur ce document afin « afin de lui permettre de prendre une décision en toute connaissance de cause« .

Elaboré par le concepteur du produit d’assurance, la remise de l’IPID doit intervenir avant la conclusion d’un contrat d’assurance[2] portant sur un risque non-vie, exception faite pour les contrats couvrant les grands risques, les complémentaires santé, les contrats d’assurance emprunteur et les contrats d’assurance caution.

Ayant pour ambition de fournir dans un format simple, court et standardisé un condensé des principales caractéristiques du contrat d’assurance, l’IPID est par définition un document succinct (deux pages de format A4[3]). Le contenu de l’IPID a été précisé par le règlement d’exécution 2017/1469, avec un modèle type de présentation et des icônes prédéfinis.

Ordre et emplacement des rubriques, taille de la police, largeur des colonnes, couleurs utilisées, pictogrammes etc., le règlement est contraignant sur un grand nombre de points.

En pratique :

• L’élaboration de l’IPID appartient au concepteur du produit d’assurance pour chaque produit d’assurance
• Le distributeur a pour seule obligation de fournir l’IPID au souscripteur ou à l’adhérent
• Si l’IPID ne doit pas être signé par le client, il est préférable de garder la trace de l’envoi ou de la remise
• Former les collaborateurs pour aller chercher sur l’extranet de l’assureur ou du courtier grossiste l’IPID correspondant au produit d’assurance proposé au client

A votre disposition pour vous aider dans les différentes démarches de mise en conformité.

Me Alain CURTET

[1] – Insurance Product Information Document

[2] – art. L. 112-2, al. 4 ; C. mut., art. L. 221-4 ; CSS, art. L. 932-13-6

[3] Ou 3 pages A4 à titre exceptional

L’EIOPA donne des explications et des précisions concernant la Directive Distribution Assurance

L’EIOPA a publié deux séries de questions/réponses sur l’application de la Directive Distribution d’Assurance (DDA).

Les sujets abordés sont les suivants :

• la gouvernance produits
• l’identification, la prévention et le traitement des conflits d’intérêts
• la gestion des rémunérations
• l’obligation de conseil

Pour plus de précisions : https://eiopa.europa.eu/Pages/News/EIOPA-publishes-first-set-of-Questions–Answers-on-the-Application-of-the-Insurance-Distribution-Directive.aspx